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從1994年建設部、國務院房改領導小組和財政部聯合發佈的《城鎮經濟適用房建設管理辦法》開始，經濟適用房在中國運行已近20年。但大規模地開建經濟適用房，是從1998年取消福利分房之後，因為商品房價格遠超過工薪階層的經濟承受能力，為解決廣大中等收入階層的住房問題，經濟適用房終於進入大規模運行階段。
&土信貸高雄新興土信貸emsp;最近，一則"三房並軌"的新聞引發瞭公眾的註意。在中共中央政治局第十次集體學習上提出"構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系"後，住建部已經開始考慮將"三房並軌"作為調整現有住房供應體系的突破口。
問題在於，由於經濟適用房和普通商品房之間存在著巨大的價格差距，而且在制度設計之初該房屋的所有權屬性和一般的商品房並沒有多大區別。利益因素使得隨後興建的經濟適用房的分配也是按照和權力的親疏遠近進行分配，而和絕大多數中低收入階層沒有多大關系。盡管後來不少城市對經濟適用房的上市流通和利益分配做瞭各種限制，但已為時晚矣。
從過去近20年經濟適用房建設運行的教訓來看，公共住房體系要運轉良好，必須處理好兩個要素：一是誰才能夠獲得公共住宅？如何篩選出合格的受益人？二是考慮制度運行成本，什麼形式的補貼才是有效率的？讓公共住房回歸住房屬性，而不是將財政補貼變為私傢資產，這是近20年經適房建設的教訓，值得今後謹記。
敬請關註"foshanleju"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-20/08273738250.shtml
住建部將"三房並軌"作為調整現有住房供應體系的突破口，年底前將會出臺相關文件。公租房取代經適房成為保障主力是大勢所趨。
所謂"三房並軌"，是指政府汽車貸款南投魚池汽車貸款將經適房、公租房、廉租房統一為公共租賃房或統稱為保障房，統一出租給需要保障的人群，同時給予不同人群分檔補貼。公租房取代經適房成為保障主力、廉租房與公租房在體系內靈活轉換，未來是大勢所趨。據媒體報道，今年年底前，住建部會出臺相關文件。
經濟適用房之所以無法篩選出適格的受益人群，很重要一個因素就是標準太過多元，既考慮瞭傢庭住房面積，還考慮瞭傢庭年收入和戶籍等諸多因素。越多的標準表面上是為瞭挑選出合格的"中低收入者"，但最後卻會成為特殊部門尋租的工具。在筆者看來，作為公共住房的受益者，收入水平和資產價值是衡量其是否能夠獲得補貼的最主要標準。為什麼以往的"人均住房建築面積"不適宜作為衡量標準？一個很重要的原因是不同地段的相同面積其價值並不一致，同樣15平方米的居住面積在不同地段具有不同價值---"宇宙中心"五道口的價值可能超過150萬，用這筆錢完全可以在其他區域換個面積更大的房子。但可惜的是，目前不少地區的公租房或廉租房的出租還是在居住面積上有所規定，如上海的公租房管理細則中就規定，"在本市無自有住房或人均住房建築面積低於15平方米，因結婚分室居住有困難的，人均面積可適當放寬"。
從 經適房之困反思公共住房體系
不管是以前的經濟適用房還是現在的公租房、廉租房，所有的房屋都是由政府出資開建。財政出資建設固然體現瞭政府對解決住房問題的決心，但缺陷也很明顯，越來越多的保障房建設會給財政帶來沉重壓力，甚至會釀成系統性金融風險--- 由於缺乏資金，目前不少地區已經用住房公積金來建設保障房。同時，由於住房建設至少需要跨越兩年的周期，意味著供給並不順暢。由政府負責建房和出租房屋，相當於政府變成房產公司和房屋租賃公司--- 房改之前的經歷已經證明，政府並不是一個合格的房產開發商，也不是一個好的房屋租賃公司。
其次，公共住房作為一種通過公共財政給予中低收入階層的福利，不應成為受益者套利的道具。1998年房改取消瞭福利分房，幾乎所有的存量房都以極低的價格賣給瞭當時的住戶。盡管從當時來看這樣的做法無可厚非，但必須考慮到的一個問題是，當時的存量房本來就不是分佈在中低收入階層手中。大量的存量房被私有化，最終結果是政府手中並沒有多少房屋可以用來解決中低收入階層的住房問題，於是新建經濟適用房就成為當務之急。
也正是因為此，從經濟適用房開始建設以來，各種非議就如影隨形。為瞭杜絕建設和分配過程中滋生的各種腐敗，在建設部此次表態逐步取消經濟適用房之前，河南、深圳等地已經開始取消其建設。那麼，經濟適用房的20年運行經歷能夠給我們今後的公共住房體系提供什麼樣的經驗和教訓？
最後，制度的運行成本是必須要考慮的因素。盡管從表面上來看經濟適用房的成本最終都由購房者自己承擔，但考慮到經濟適用房的土地都屬於劃撥所得，這意味著地方財政進行瞭大量補貼。不僅如此，政府還為建設經濟適用房專門成立機構，機構運轉的最終成本還是由納稅人承擔。
從過去經濟適用房建設的教訓來看，公共住房體系要運轉良好，必須處理好兩個要素：一是誰才能夠獲得公共住宅？無論是經濟適用房、雙限房或者是公租房、廉租房；二是什麼形式的補貼才是有效率的？
按照《城鎮經濟適用房建設管理辦法》第三條的規定，經濟適用房是指"以中低收入傢庭住房困難戶為供應對象，並按國傢住宅建設標準(不含別墅、高級公寓、外銷住宅)建設的普通住宅"。按照這個定義，經濟適用房應是面對中低收入困難戶，但在實際運行過程中，經濟適用房往往成為公務員、事業單位和國有企業職工所特有的住宅；而且住宅面積也不再"經濟"，不少地區經濟適用房的面積甚至超過150平方米，這樣的住房當然與真正的中低收入階層無關，而是流入瞭相關權力者的手中。
首先，公共住房體系要篩選出合格的受益人。盡管經濟適用房是以"中低收入傢庭住房困難戶"為主要受益人，但在執行過程中，為什麼那些住房困難戶卻沒有獲得？盡管經濟適用房比普通商品房便宜，但即便如此這樣的價格對低收入階層而言也是一個難以承擔的價格。
住房券是一個可供選擇的形式。早在1962年，美國經濟學傢弗裡德曼就公共住房領域提出一個非常有創見的建議：采取與住房市場沒有具體聯系的補貼政策。具體來說，就是由政府給沒有住房的低收入群體一定金額的租房券，由其自己來決定在哪選擇租房，而房東則憑借租房券向政府領取財政補貼。這個做法的好處是避免讓政府承擔過多的財政壓力，甚至釀成金融風險；同時居住者有瞭選擇的自由，租房券持有人可以通過用腳投票的方式來決定適合自己居住的區域，尤其是在市場已經存在著巨額空置房的前提下，租房券更是可以解決供給問題，改善那些低收入階層的居住問題。當然，在這一模式下，政府的運營成本也可以極大減少：政府不需要特別組建相關公司。
可喜的是，以上思路在住建部的方案中已經有所體現。據媒體報道，目前的"公租房並軌"就是指公租房與廉租房並軌運行，然後通過財政發放房租補貼的方式，區別對"城市低保人群"、"城市中低收入人群"等進行住房保障，對"低保"人群提供大比例租金補貼，並逐級根據保障對象收入水平，制定與之對等的租金補貼政策。
此外，目前在建的保障房如何處理？在筆者看來，一個更好的辦法是將這些住房作為普通商品房在市場上出售，這樣既可以快速回籠資金減少財政壓力，同時還可以平抑普通商品房的價格。讓公共住房回歸住房屬性，而不是將財政補貼變為私傢的資產，這是過去近20年保障房建設的教訓，值得今後謹記。
傅蔚岡(學者，上海金融與法律研究院執行院長)
內容來自sina新聞
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